Investir à Nice : Airbnb, revenus et rendement locatif

Le marché locatif niçois en bref

Nice compte 22 623 meublés de tourisme enregistrés auprès du téléservice de la Ville, dont 4 944 déclarés en résidence principale, soit plus de 27 %. Ce n'est pas un marché naissant : c'est un marché installé, encadré, et surveillé.

Côté demande, la ville tourne bien plus longtemps qu'une station balnéaire. Sur les logements que nous gérons, le taux d'occupation a atteint 84,70 % en mai 2026, 90,56 % en juin et 89,64 % en juillet. Trois mois consécutifs au-dessus de 84 %, avec un hiver alimenté par les congrès, le tourisme urbain et le Carnaval en février.

Côté offre, la Ville serre la vis. Le plafond de location d'une résidence principale est de 120 jours par an depuis le 1ᵉʳ septembre 2026. Il avait été abaissé à 90 jours entre janvier et août 2026. Quatre zones sont sous quota, avec 671 autorisations de changement d'usage délivrées par an et un dépôt de dossier limité au seul mois de février.

Pour un investisseur, cette double réalité est la clé : la demande est là, mais le droit de louer ne va pas de soi. Un bien acheté sans vérifier sa zone peut se révéler impossible à exploiter en courte durée.

Le prix d'achat au mètre carré, quartier par quartier

Ces chiffres viennent de la base DVF publiée par data.gouv.fr, qui recense les ventes réellement enregistrées par les notaires. Nous avons retenu 6 674 ventes d'appartements à Nice sur l'année 2024, rattachées au centre de quartier le plus proche dans un rayon de 600 mètres. Nous publions la médiane, pas la moyenne, parce qu'une seule vente exceptionnelle suffit à fausser une moyenne.

L'écart va de 4 242 € à Saint-Roch à 7 600 € au Carré d'Or, soit un rapport de 1 à 1,8. Par code postal, le 06000 ressort à 5 281 €, le 06300 à 4 872 €, le 06200 à 4 750 € et le 06100 à 4 237 €.

Une réserve utile : nous avons refait le calcul avec un rayon de 900 mètres au lieu de 600. Douze quartiers bougent de moins de 5 %, ce qui rend ces médianes fiables. Mont-Boron varie trop selon le rayon retenu pour être publié, nous l'avons donc écarté plutôt que d'afficher un chiffre instable.

Calculer son rendement net réellement

La formule tient en une ligne : rendement brut = revenus annuels ÷ prix d'achat. Le rendement net, celui qui compte, retire tout ce qui sort de votre poche avant de diviser.

Prenez d'abord le prix d'achat complet, pas le prix affiché : ajoutez les frais de notaire, les éventuels travaux et le budget d'ameublement. Un appartement acheté 250 000 € revient souvent à 275 000 € une fois qu'il est prêt à louer.

Retirez ensuite des revenus annuels : les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance, les consommables, la commission de conciergerie si vous déléguez, et l'impôt. Notez que les frais de ménage n'entrent pas dans ce calcul chez nous : ils sont réglés par le voyageur, pas par vous.

Un exemple concret tiré de notre parc, sur un T2 : 2 254 € de revenus locatifs en haute saison, dont 563 € de commission, soit 1 691 € qui vous restent, ménage déjà réglé par les voyageurs. Le même T2 en basse saison : 1 434 € de revenus, 359 € de commission, 1 075 € pour vous. La commission suit vos revenus, un mois plus calme coûte donc moins cher.

Ce que nous ne publions pas, et volontairement : un revenu moyen par quartier. Nos logements ne sont pas comparables entre eux, un studio et un trois-pièces avec vue mer ne se comparent qu'au couchage près, et sur un parc de cette taille le chiffre serait faux. Un site qui vous annonce un rendement moyen par quartier niçois vous vend une moyenne qu'il ne peut pas justifier.

Charges et fiscalité à anticiper

Les revenus d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, et le régime réel, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien et le mobilier.

Depuis la loi du 19 novembre 2024, l'abattement du micro-BIC est nettement plus favorable pour un meublé de tourisme classé que pour un logement non classé. Le classement en étoiles, qui suppose la visite d'un organisme accrédité et vaut cinq ans, change donc directement votre imposition. Faites chiffrer les deux cas.

Louer en meublé de tourisme est une activité professionnelle au sens fiscal : elle déclenche l'immatriculation et, sauf exonération, la cotisation foncière des entreprises. Beaucoup de primo-investisseurs la découvrent la deuxième année.

La taxe de séjour, elle, ne vous coûte rien : Airbnb et Booking la calculent, la prélèvent sur le paiement du voyageur et la reversent à la Métropole. Il vous reste seulement à télédéclarer tous les quatre mois, même sans aucune location sur la période.

Nous ne sommes pas comptables et nous ne donnons aucun conseil fiscal personnalisé. Nous vous fournissons vos chiffres mois par mois, sous une forme directement exploitable par le vôtre.

Les erreurs des primo-investisseurs

La première, et de loin la plus coûteuse : acheter avant de vérifier la zone. Un appartement situé dans une des quatre zones sous quota ne peut être exploité en courte durée qu'avec une autorisation de changement d'usage, dont le dépôt n'est possible qu'en février et dont le nombre est plafonné à 671 par an. Cette vérification prend dix minutes et se fait avant de signer chez le notaire, pas après.

La deuxième : raisonner en prix au mètre carré et oublier le nombre de couchages. Ce qui se loue en courte durée, ce sont des lits, pas des mètres carrés. Un deux-pièces bien agencé qui couche quatre personnes bat un grand studio qui en couche deux, à surface presque égale.

La troisième : sous-budgéter l'ameublement, puis économiser sur la literie. C'est le poste le plus cité dans les avis, en bien comme en mal, et un mauvais matelas se paie pendant des années en notes moyennes.

La quatrième : appliquer un rendement trouvé en ligne à un bien précis. Les moyennes nationales mélangent des villes qui n'ont rien à voir, et les moyennes niçoises mélangent des studios et des trois-pièces avec vue mer. Le seul chiffre utile est celui calculé sur votre adresse, votre surface et vos couchages.

La cinquième : acheter meublé en pensant gagner du temps. Le mobilier repris est rarement adapté à la courte durée, et vous payez au prix du neuf des meubles que vous remplacerez dans l'année.