Le simulateur de revenus Airbnb à Nice, quartier par quartier
Les médianes réelles de 12 740 annonces actives à Nice, six quartiers, quatre typologies, annonces à l'année séparées du reste.
La boussole du marché
Choisissez un quartier, une typologie
Trois jauges se calent sur le marché réel du quartier : le prix affiché par nuit, l’occupation atteinte sur le marché et le revenu annuel encaissé. La barre couvre la moitié centrale du marché (du 25e au 75e centile), le repère marque la médiane.
Un T2 (1 chambre) dans le quartier Vieux-Nice
Prix affiché par nuit
99 €130 € médian156 €
Occupation du marché sur 12 mois
62 %76 % médian84 %
Revenu annuel encaissé
22 578 €27 940 € médian35 271 €
Le point jaune, c'est la partie haute du marché* : au-dessus de la médiane, sans prétendre au sommet. Avec notre méthode, c'est là que nous jouons. Sur cette sélection, cela veut dire dépasser les 27 940 € médians par an. Un objectif de travail, pas une promesse chiffrée.
Calculé sur 322 annonces ouvertes à l'année de cette typologie dans la zone, échantillon réduit à lire avec prudence. Notre page sur ce quartier.
La moitié du marché se situe dans la barre, un quart en dessous, un quart au-dessus. Ces chiffres décrivent toutes les annonces du quartier, bien gérées ou non, du rez-de-chaussée sombre au dernier étage climatisé. Le vôtre a une adresse et un état précis : l'Étude Rentabilité Nice le chiffre, gratuitement.
* Viser la partie haute, concrètement
La partie haute du marché n'est pas peuplée de logements miraculeux. Elle est peuplée d'annonces travaillées, et ce travail a une liste précise :
- Un shooting professionnel offert et une annonce bilingue, optimisée selon les critères officiels d'Airbnb puis réajustée à chaque mise à jour de l'algorithme.
- Un prix recalculé chaque nuit sur les 365 jours à venir avec la tarification dynamique, relu à la main chaque matin, avec le Carnaval, les congrès et l'Ironman anticipés des mois à l'avance.
- Tous les paramètres réglés : réservation instantanée filtrée sur les voyageurs bien notés, durées minimales ajustées à la saison, arrivées possibles à toute heure grâce au check-in autonome.
- Une expérience tenue pour la note maximale : ménage contrôlé et photographié, linge hôtelier, réponses aux voyageurs 24 h / 7 j. Note Google : 5,0 sur 89 avis.
Le tableau complet
Les médianes des six quartiers, typologie par typologie
Le tableau retient les annonces exposées au moins 270 nuits sur les douze derniers mois, la lecture la plus proche d'un projet de location à l'année. Prix affiché par nuit et revenu annuel encaissé en médiane, la fourchette entre parenthèses couvre la moitié centrale du marché. La lecture « tout le marché », calendriers fermés compris, reste disponible dans la boussole ci-dessus.
| Quartier | Typologie | Prix par nuit | Occupation du marché | Revenu annuel | Annonces |
|---|---|---|---|---|---|
| Vieux-Nice | Studio | 104 € (80 à 122) | 76 % | 22 961 € (18 218 à 26 602) | 81 |
| T2 | 130 € (99 à 156) | 76 % | 27 940 € (22 578 à 35 271) | 322 | |
| T3 | 204 € (152 à 281) | 72 % | 41 744 € (33 035 à 56 653) | 168 | |
| T4+ | 297 € (243 à 486) | 73 % | 79 866 € (56 242 à 89 411) | 37 | |
| Carré d'Or | Studio | 109 € (79 à 128) | 74 % | 21 575 € (18 265 à 27 318) | 68 |
| T2 | 131 € (101 à 166) | 74 % | 28 016 € (20 928 à 36 030) | 266 | |
| T3 | 212 € (154 à 311) | 74 % | 46 404 € (35 871 à 59 030) | 124 | |
| T4+ | 421 € (327 à 556) | 70 % | 74 670 € (48 409 à 99 665) | 25 | |
| Nice Centre | Studio | 92 € (72 à 110) | 79 % | 20 160 € (16 508 à 24 047) | 131 |
| T2 | 117 € (94 à 143) | 78 % | 25 602 € (20 428 à 32 227) | 342 | |
| T3 | 175 € (141 à 232) | 75 % | 36 542 € (29 687 à 47 463) | 116 | |
| T4+ | 277 € (227 à 390) | 69 % | 56 781 € (42 057 à 74 332) | 41 | |
| Port de Nice | Studio | 88 € (74 à 101) | 77 % | 18 457 € (16 138 à 22 308) | 60 |
| T2 | 118 € (97 à 142) | 76 % | 25 947 € (20 986 à 32 337) | 231 | |
| T3 | 189 € (148 à 243) | 71 % | 40 613 € (31 128 à 50 747) | 109 | |
| T4+ | 247 € (178 à 348) | 79 % | 64 344 € (38 750 à 92 172) | 17 | |
| Promenade Ouest | Studio | 107 € (80 à 138) | 72 % | 19 787 € (15 088 à 27 002) | 61 |
| T2 | 128 € (100 à 169) | 70 % | 23 791 € (19 085 à 30 265) | 165 | |
| T3 | 209 € (163 à 284) | 74 % | 41 810 € (29 332 à 56 443) | 99 | |
| T4+ | 282 € (231 à 488) | 67 % | 43 515 € (36 938 à 54 730) | 16 | |
| Cimiez | Studio | 74 € (59 à 81) | 75 % | 13 200 € (8 800 à 16 152) | 15 |
| T2 | 95 € (80 à 117) | 81 % | 22 104 € (16 966 à 25 660) | 26 | |
| T3 | 175 € (130 à 201) | 64 % | 33 920 € (25 365 à 41 235) | 9 | |
| T4+ | 230 € (170 à 240) | 60 % | 33 299 € (28 084 à 39 076) | 9 |
Source : PriceLabs, ensemble du marché Airbnb de Nice, 365 jours glissants, relevé du 24 août 2026 sur 12 740 annonces actives. Les typologies suivent le nombre de chambres : T2 = 1 chambre, T3 = 2 chambres, T4+ = 3 chambres et plus. En dessous de 50 annonces, la fourchette reste indicative. Prochaine mise à jour : novembre 2026.
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Prix d'achat et rendement brut, quartier par quartier
Le même découpage, appliqué cette fois aux ventes réelles d'appartements enregistrées par les notaires. En face, le revenu Airbnb médian des annonces ouvertes à l'année, et le rapport entre les deux : le rendement brut indicatif.
| Quartier | Typologie | Prix au m² | Achat médian | Revenu Airbnb médian | Rendement brut | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vieux-Nice | Studio | 6 273 € (5 000 à 7 533) | 155 000 € | 22 961 € | 14,8 % | 99 |
| T2 | 5 973 € (4 875 à 7 600) | 227 175 € | 27 940 € | 12,3 % | 149 | |
| T3 | 5 291 € (4 074 à 7 028) | 299 550 € | 41 744 € | 13,9 % | 108 | |
| T4+ | 5 120 € (4 353 à 7 848) | 435 000 € | 79 866 € | — | 53 | |
| Carré d'Or | Studio | 6 842 € (5 571 à 8 261) | 180 000 € | 21 575 € | 12,0 % | 285 |
| T2 | 6 769 € (5 417 à 7 850) | 320 000 € | 28 016 € | 8,8 % | 276 | |
| T3 | 6 465 € (5 333 à 8 000) | 492 000 € | 46 404 € | 9,4 % | 238 | |
| T4+ | 6 615 € (5 527 à 8 300) | 735 000 € | 74 670 € | — | 155 | |
| Nice Centre | Studio | 5 400 € (4 318 à 6 667) | 135 000 € | 20 160 € | 14,9 % | 423 |
| T2 | 4 850 € (3 868 à 5 970) | 220 000 € | 25 602 € | 11,6 % | 538 | |
| T3 | 4 778 € (4 022 à 5 952) | 322 000 € | 36 542 € | 11,3 % | 368 | |
| T4+ | 4 905 € (3 922 à 6 140) | 485 000 € | 56 781 € | — | 232 | |
| Port de Nice | Studio | 6 128 € (5 229 à 7 500) | 160 000 € | 18 457 € | 11,5 % | 222 |
| T2 | 5 526 € (4 537 à 6 818) | 240 000 € | 25 947 € | 10,8 % | 330 | |
| T3 | 5 598 € (4 531 à 7 030) | 350 000 € | 40 613 € | 11,6 % | 275 | |
| T4+ | 5 577 € (4 263 à 7 800) | 480 000 € | 64 344 € | — | 132 | |
| Promenade Ouest | Studio | 5 764 € (4 903 à 6 970) | 153 000 € | 19 787 € | 12,9 % | 269 |
| T2 | 5 556 € (4 565 à 6 585) | 267 450 € | 23 791 € | 8,9 % | 307 | |
| T3 | 5 368 € (4 375 à 6 419) | 390 000 € | 41 810 € | 10,7 % | 282 | |
| T4+ | 5 194 € (4 552 à 6 287) | 540 000 € | 43 515 € | — | 95 | |
| Cimiez | Studio | 4 596 € (3 546 à 5 667) | 119 000 € | 13 200 € | — | 221 |
| T2 | 4 315 € (3 556 à 5 357) | 210 000 € | 22 104 € | — | 332 | |
| T3 | 4 479 € (3 431 à 5 558) | 300 500 € | 33 920 € | — | 359 | |
| T4+ | 4 840 € (3 439 à 6 170) | 420 000 € | 33 299 € | — | 196 |
Prix : ventes réelles d'appartements à Nice enregistrées dans la base DVF (données publiques des notaires), 2024 et 2025, 13 432 ventes analysées après retrait des ventes en bloc et des valeurs aberrantes. Typologies par nombre de pièces : 1 pièce = studio, 2 pièces = T2, et ainsi de suite. Le rendement brut indicatif rapporte le revenu Airbnb médian des annonces ouvertes à l'année au prix d'achat médian de la même case : brut veut dire avant commission de conciergerie, charges de copropriété, taxe foncière, fiscalité, assurance et travaux. Un tiret signifie qu'un des deux échantillons passe sous 50 : nous préférons ne rien afficher qu'afficher un chiffre fragile. Et avant tout projet d'achat, vérifiez la réglementation niçoise : zones sous quota et changement d'usage peuvent rendre la location courte durée impossible à l'adresse visée, quel que soit le rendement théorique.
Avant de choisir un quartier
Ce qui fait varier votre revenu, plus que le quartier
Entre le centre de Nice et l’ouest, l’écart de revenu atteint 32 %. Entre un prix figé et un prix piloté finement, il atteint 31 points. Le quartier compte, mais il n’est ni le premier levier, ni celui sur lequel vous pouvez agir.
01 Le prix, piloté ou figé 31 points
Un logement dont le prix n’a jamais bougé de l’année encaisse 18,4 % de moins que la médiane du marché. Un logement dont le prix est recalculé finement en encaisse 13,2 % de plus. C’est le plus gros levier du marché niçois, loin devant le quartier.
02 La note, tenue au-dessus de 4,7 9 points
À vingt avis minimum, un logement noté 4,7 et plus gagne 9,2 % de plus que la médiane. Le nombre d’avis, lui, ne change presque rien : entre 5 et 50 avis à note égale, l’écart est de 1,3 point.
03 Le séjour minimum, 2 ou 3 nuits plutôt que 4 10 points
Imposer quatre nuits minimum coûte 9,2 % de revenu par nuit. Un minimum de deux à trois nuits en rapporte 1,3 %. À Nice, la clientèle vient pour des séjours courts.
04 Le ménage, facturé à sa valeur 26 points
Un ménage facturé moins de 50 € va de pair avec 13,2 % de revenu en moins, un ménage au-dessus de 90 € avec 13,2 % de plus. Le prix du ménage signale le positionnement du logement bien plus qu’il ne pèse sur la décision du voyageur.
05 Le calendrier, ouvert toute l’année +127 %
C’est l’écart le plus large du relevé. Les 2 465 logements d’une chambre ouverts au moins 240 nuits encaissent 24 188 € par an, contre 10 652 € pour les 2 296 ouverts entre 60 et 239 nuits. Attention au piège inverse : rapporté à la nuit mise en vente, le saisonnier paraît meilleur, 86 € contre 76. Il vend cher deux mois et n’encaisse jamais les dix autres.
Les deux premiers réunis valent 23,7 % de revenu par nuit en plus, mesurés sur 693 logements niçois notés 4,7 et plus dont le prix est piloté intensivement. C’est le couple qui paie, pas chacun des deux pris isolément.
Écarts donnés par rapport à la médiane du marché niçois des logements d’une chambre ouverts à l’année, jamais d’une ligne à l’autre. Relevé PriceLabs, marché Airbnb de Nice, 12 218 annonces, 6 septembre 2026. Ce sont des corrélations, pas des causalités : un logement dont le prix bouge est souvent tenu par quelqu’un de plus rigoureux sur tout le reste. Le détail de ces mesures est publié sur le baromètre.
La méthode
D'où viennent ces chiffres, et ce qu'ils ne disent pas
Des relevés, pas une formule
Chaque chiffre est la médiane d'annonces Airbnb réellement en ligne à Nice, mesurées par PriceLabs, l'outil de tarification que nous utilisons nous-mêmes au quotidien. Aucun chiffre de cette page ne sort d'un calcul théorique.
La médiane, jamais la moyenne
La moitié du marché fait mieux que la médiane, l'autre moitié fait moins bien. Une moyenne serait tirée vers le haut par une poignée de biens d'exception à 800 € la nuit, et vous décrirait un marché qui n'existe pas.
Aucun bonus inventé
Certains simulateurs ajoutent un bonus d'occupation à leur scénario et un malus au vôtre, puis affichent l'écart comme un gain. Ici, aucun coefficient : l’occupation médiane relevée sur le marché niçois se situe entre 73 et 81 % dans les six quartiers, toutes exploitations confondues.
Deux lectures, clairement séparées
La moitié des annonces niçoises ne sont exposées que 188 nuits par an ou moins : résidences principales plafonnées à 120 jours, calendriers fermés hors saison, mises en ligne récentes. La lecture par défaut retient les 4 423 annonces ouvertes au moins 270 nuits sur douze mois, la plus proche d'un projet de location à l'année. L'autre inclut tout le marché, et ses médianes tombent logiquement plus bas.
Aller plus loin
Le marché est dans le tableau. Votre chiffre, lui, se calcule.
La médiane du quartier ne connaît ni votre étage, ni votre vue, ni votre calendrier. Trois façons d'obtenir le chiffre de votre bien, choisissez la plus simple pour vous.
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Démarrer la conversationQuestions fréquentes
Revenus Airbnb par quartier : vos questions
En revenu annuel médian des annonces ouvertes à l'année (270 nuits d'exposition ou plus, relevé d'août 2026) : un T2 encaisse 28 016 € au Carré d'Or, 27 940 € dans le Vieux-Nice, 25 947 € au Port, 25 602 € à Nice Centre, 23 791 € sur la Promenade Ouest et 22 104 € à Cimiez. Sur l'ensemble du marché, calendriers fermés compris, ces médianes tombent entre 7 400 et 21 800 € : la moitié des annonces niçoises ne sont pas exposées à l'année.
Le Carré d'Or, avec un T2 médian à 138 € la nuit et un T4 médian à 354 € sur l'ensemble du marché, devant le Vieux-Nice (T2 à 134 €). Le prix par nuit ne fait pourtant pas tout : sur l'ensemble du marché, le Vieux-Nice dégage un revenu annuel médian supérieur, parce que ses annonces restent plus souvent ouvertes à l'année.
Rapporté aux prix d'achat réels enregistrés par les notaires (base DVF, 2024-2025), le revenu Airbnb médian des annonces ouvertes à l'année donne un rendement brut indicatif de 9 à 15 % selon le quartier et la typologie : 14,9 % pour un studio à Nice Centre (135 000 € d'achat médian), 12,3 % pour un T2 du Vieux-Nice, 8,8 % au Carré d'Or où l'immobilier est le plus cher. Brut veut dire avant commission de conciergerie, charges, taxe foncière, fiscalité et travaux, et sous réserve de la réglementation niçoise sur la location courte durée.
Non, et aucun chiffre publié en ligne ne devrait l'être. Ce sont des médianes de marché, toutes qualités d’exploitation confondues : elles disent où joue le quartier, pas ce que votre bien fera. Un logement bien équipé, bien photographié et bien tarifé peut dépasser la fourchette haute, un logement négligé peut rester sous la basse. Pour un cas réel, voyez les comptes ouverts de notre studio à Valrose.
De PriceLabs, l'outil de tarification dynamique que nous utilisons pour nos propres logements, sur l'ensemble du marché Airbnb niçois : 12 740 annonces actives, 365 jours glissants, relevé du 24 août 2026. La lecture « à l'année » retient les 4 423 annonces exposées au moins 270 nuits sur cette période. Nous actualisons la page chaque trimestre, la date du dernier relevé figure en haut de page.
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