Investir à Nice dans un Airbnb
La réglementation 2026 a changé la donne : un investissement en courte durée se prépare avant le compromis, pas après.
Le marché niçois
Investissement locatif à Nice : pourquoi le marché reste porteur
Un investissement immobilier à Nice destiné à la courte durée se juge sur trois choses : le droit de louer à cette adresse, le prix d’achat, et ce que le bien rapporte réellement. Une saisonnalité longue, une demande variée et des biens compacts qui travaillent bien : le marché niçois a des fondamentaux solides, à condition de choisir le bon bien.
- Une résidence principale se loue au plus 120 jours par an : un investissement en courte durée porte sur une résidence secondaire, soumise au changement d'usage.
- 691 autorisations par an dans les quatre zones à quota, dépôt du 1er septembre au 31 décembre 2026, un seul dossier par propriétaire (règlement du 22 juin 2026).
- Prix d'achat médian à Nice Centre : 135 000 € pour un studio, 220 000 € pour un deux-pièces, sur les ventes réelles de 2024 et 2025.
- Rendement brut indicatif de 8,8 à 14,9 % selon le quartier et la typologie, pour les annonces ouvertes à l'année. Le tableau est plus bas. Et si vous hésitez entre un bail classique et la courte durée, la comparaison des deux modèles est sur une page dédiée.
- Sur notre parc, les dix appartements de deux personnes ont rapporté 2 545 € bruts par mois en médiane, de juin à août 2026.
Des voyageurs toute l'année
Carnaval en février, Ironman deux fois par an, congrès, plein été : le calendrier niçois enchaîne les temps forts. La demande ne s'arrête pas en septembre, elle change simplement de visage.
Une porte d'entrée internationale
L'aéroport de Nice Côte d'Azur, deuxième de France, alimente la ville en clientèle internationale à l'année : city-breaks, affaires, longs séjours d'hiver. Un bien bien placé en profite douze mois sur douze.
Des séjours de 4,5 nuits en moyenne
Sur notre parc, la durée moyenne de séjour est de 4,5 nuits sur les séjours confirmés depuis mai 2026 : des rotations raisonnables, une usure maîtrisée et un taux de remplissage qui se construit sur la durée.
Les petits biens travaillent bien
Pas besoin d'un grand appartement : l'un des logements les plus performants que nous gérons est un studio de 17 m² à Valrose. L'emplacement et l'aménagement priment sur la surface. Chez Mystralia, les dix appartements de deux personnes de 17 à 30 m² ont rapporté un revenu brut médian de 2 545 € par mois de juin à août 2026, pour 90 % d’occupation.
Avant d'acheter
Que vérifier avant d'acheter pour louer en Airbnb ?
Trois points, dans cet ordre : la réglementation de la ville, le quartier et sa zone, puis la copropriété, le DPE et le calcul de rentabilité. En 2026, la rentabilité d'un Airbnb niçois se joue autant chez le notaire qu'auprès des voyageurs. Côté budget, le prix d'achat médian d'un studio à Nice Centre est de 135 000 €, celui d'un deux-pièces de 220 000 € (ventes réelles de 2024 et 2025). Un investisseur qui vise la courte durée regarde ensuite la demande touristique du quartier, puis le marché immobilier à la revente.
La réglementation de la ville
Une résidence principale se loue au plus 120 jours par an : un projet d'investissement locatif en courte durée porte donc presque toujours sur une résidence secondaire, soumise au changement d'usage. Résidence secondaire dans une zone à quota ? Autorisation de changement d'usage, et une fenêtre de dépôt ouverte du 1er septembre au 31 décembre 2026 : vérifiez les règles avant de signer quoi que ce soit. Le dépôt se prépare avec notre tutoriel du changement d'usage. Une réactualisation des quotas est annoncée pour janvier 2027, dans le cadre d’une nouvelle réglementation : nous mettrons cette page à jour à ce moment-là.
Le quartier, la zone et les quotas
Nice répartit 691 autorisations par an entre quatre secteurs depuis 2026 : une rue peut être ouverte et la suivante saturée. Chaque quartier a aussi sa clientèle, étudiants et familles à Valrose, voyageurs d'affaires près de la gare, vacanciers vers la mer. Nous connaissons ces micro-marchés logement par logement.
La copropriété, le DPE et le calcul de rentabilité
Une clause d'habitation bourgeoise peut interdire la courte durée, et l'assemblée générale peut durcir les règles : lisez le règlement intégralement avant l'offre d'achat, pas après. Un DPE entre A et E est exigé pour louer une résidence secondaire, et l'exigence montera d'ici 2034. Vient ensuite le chiffre : envoyez-nous l'adresse du bien visé via le formulaire d'estimation, nous chiffrons son potentiel avec nos données locales et notre outil de tarification.
Rendement brut par quartier, studios et deux-pièces
Prix d'achat médian des ventes réelles de 2024 et 2025, rapporté au revenu Airbnb médian des annonces ouvertes à l'année. Un rendement brut, avant charges, taxe foncière et commission.
| Quartier | Typologie | Achat médian | Revenu Airbnb médian par an | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Vieux-Nice | Studio | 155 000 € | 22 961 € | 14,8 % |
| Vieux-Nice | T2 | 227 175 € | 27 940 € | 12,3 % |
| Carré d'Or | Studio | 180 000 € | 21 575 € | 12,0 % |
| Carré d'Or | T2 | 320 000 € | 28 016 € | 8,8 % |
| Nice Centre | Studio | 135 000 € | 20 160 € | 14,9 % |
| Nice Centre | T2 | 220 000 € | 25 602 € | 11,6 % |
| Port de Nice | Studio | 160 000 € | 18 457 € | 11,5 % |
| Port de Nice | T2 | 240 000 € | 25 947 € | 10,8 % |
| Promenade Ouest | Studio | 153 000 € | 19 787 € | 12,9 % |
| Promenade Ouest | T2 | 267 450 € | 23 791 € | 8,9 % |
Sources : Demandes de valeurs foncières (ventes d'appartements à Nice, 2024 et 2025) et PriceLabs, relevé du 24 août 2026. Le détail par typologie, la méthode et Cimiez, dont l'échantillon Airbnb est trop réduit, sont sur le simulateur de revenus.
Notre méthode
De l'adresse visée au premier versement
01L'étude avant l'achat24 h, offerte
Vous nous envoyez l'adresse et la configuration du bien envisagé. Nous étudions le potentiel locatif, le cadre réglementaire du secteur et la saisonnalité attendue, en 24 h et sans engagement.
02Un avis francMême s'il déçoit
Nous n'acceptons que les biens auxquels nous croyons : si le potentiel n'y est pas, nous vous le disons avant l'achat. Un mauvais investissement ne fait ni un bon client, ni une bonne réputation.
03La mise en serviceUne semaine
Aménagement conseillé, shooting professionnel offert, annonce optimisée selon les critères officiels d'Airbnb, tarification calibrée jour par jour : votre bien démarre dans les meilleures conditions.
04La conciergerie en co-hôte25 % TTC
25 % TTC des revenus, hors frais de ménage, depuis votre propre compte Airbnb : l'annonce, ses avis et les versements restent à vous. Vous suivez tout dans un calendrier partagé, avec un reporting mensuel. Le détail de la prise en charge complète.
Questions fréquentes
Investir en courte durée à Nice : vos questions
Pour votre bien, nous ne promettons aucun pourcentage avant de l'avoir vu : il dépend du quartier, de la taille et de la saison. Ce que nous pouvons partager, ce sont les chiffres réels de notre parc : sur nos studios et deux-pièces niçois, le revenu brut mensuel médian relevé de juin à août 2026 est de 2 545 euros, pour des séjours moyens de 4,5 nuits. C’est un relevé de haute saison, nous n’avons pas encore de mois de basse saison à publier. Demandez l'étude gratuite pour une adresse précise.
Les studios et T2 bien situés, lumineux et bien agencés offrent le meilleur rapport entre prix d'achat et revenus locatifs. La localisation prime sur la surface : l'un des biens les plus performants de notre parc est un studio de 17 m² dans le quartier Valrose.
Oui, mais si le bien est une résidence secondaire dans le Vieux-Nice, autour du Port, dans le centre ou à l'ouest de Nice, l'autorisation de changement d'usage est soumise à des quotas annuels depuis 2026, et le dispositif fait l'objet d'un recours. Intégrez ce paramètre avant de signer un compromis, pas après.
Depuis la réforme fiscale, oui dans la plupart des cas : un meublé classé conserve 50 % d'abattement en micro-BIC jusqu'à 77 700 € de recettes, contre 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé non classé. Le classement se prépare dès l'aménagement du bien.
En location courte durée, le rendement brut indicatif d'un studio va de 11,5 % au Port à 14,9 % à Nice Centre, et celui d'un deux-pièces de 8,8 % au Carré d'Or à 12,3 % dans le Vieux-Nice. Ces chiffres rapportent le revenu Airbnb médian des annonces ouvertes à l'année (relevé d'août 2026) au prix d'achat médian de 13 432 ventes réelles enregistrées par les notaires en 2024 et 2025. Brut veut dire avant commission, charges, taxe foncière et fiscalité. Le tableau complet, quartier par quartier : prix d’achat et rendement brut à Nice.
Sur le papier, les studios de Nice Centre et du Vieux-Nice affichent les rendements bruts les plus élevés, près de 15 %, pour un prix d'achat médian de 135 000 € et 155 000 €. Mais ces deux quartiers sont en zone à quota : une résidence secondaire n'y est louable qu'avec une autorisation de changement d'usage, 324 par an pour le Centre-Ville, 47 pour le Vieux-Nice. Le bon quartier est celui où vous avez le droit de louer. Vérifiez une adresse avant de signer : le testeur de zone à quota.
La location meublée de courte durée relève du statut LMNP : les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Depuis la loi du 19 novembre 2024, l'abattement du régime micro-BIC est nettement plus favorable pour un meublé de tourisme classé que pour un non classé. Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend de vos charges et de votre crédit : faites chiffrer les deux cas par un expert-comptable avant d'acheter. Ce que change le classement : le classement en meublé de tourisme.
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Offerte, sans engagementEnvoyez-nous l'adresse avant de signer : l'Étude Rentabilité Nice chiffre son potentiel et fait le point réglementaire du secteur. Offerte, réponse sous 24 h.
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Ressources
Nos guides pour propriétaires
Puis-je louer mon bien sur Airbnb à Nice ?
120 jours, changement d'usage, quotas 2026 : les règles niçoises à jour, expliquées simplement.
Le classement en meublé de tourisme
50 % d'abattement au lieu de 30 % : depuis la réforme fiscale, les étoiles rapportent. Mode d'emploi niçois.
Vendre un bien exploité en Airbnb
Historique de revenus, annonce établie, avis : un bien géré proprement se valorise mieux à la revente.