Combien rapporte un Airbnb à Nice ?
L'adresse, la taille et la saison décident de tout : voici les chiffres relevés sur notre propre parc niçois.
Les chiffres de notre parc
Le revenu médian, mois par mois
Ce qu'a rapporté un logement médian de notre parc niçois, hors frais de ménage, qui sont réglés par les voyageurs. La médiane, pas la moyenne : la moyenne serait tirée vers le haut par quelques biens d'exception et ne dirait rien du vôtre.
| Mois | Revenu médian | Nuits louées |
|---|---|---|
| Mai 2026 | 2 022 € | 21,3 |
| Juin 2026 | 2 141 € | 23,3 |
| Juillet 2026 | 2 661 € | 22,4 |
| Août 2026 | 3 211 € | 26,7 |
| Septembre 2026 | 2 478 € | 20,9 |
Relevés du 2 mai au 30 septembre 2026 sur l'ensemble des biens gérés, du studio au trois-pièces. Les comptes d'un de ces studios sont publiés intégralement. Prix moyen à la nuit sur la même période : de 85 € en mai à 174 € en septembre. Nous ne publions ni moyenne arithmétique, ni chiffre par quartier tiré de notre parc : sur un parc dont les biens ne sont pas comparables entre eux, ces découpages produiraient des chiffres faux. Les médianes par quartier existent ailleurs sur ce site, calculées sur l'ensemble du marché niçois, à l'échelle où elles deviennent fiables. Pour votre bien précis, l'estimation personnalisée reste le seul chiffre honnête.
Sur les 505 réservations confirmées sur notre parc niçois depuis le 2 mai 2026 (relevé du 17 octobre 2026), 46 % des séjours durent de 4 à 6 nuits. Sept réservations sur dix viennent de l’étranger, sur 56 pays, sur notre parc niçois depuis le 2 mai 2026. Un tiers de nos réservations sont prises à moins de quatre jours de l’arrivée, une sur dix à moins de 24 heures, sur 505 réservations depuis mai 2026.
Aller plus loin
Ces chiffres sont des médianes. Le vôtre sera précis.
Le baromètre décrit le parc, pas votre appartement. Son étage, son état, sa climatisation et sa rue changent le résultat. Trois façons d'obtenir le chiffre de votre bien, choisissez la plus simple pour vous.
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Démarrer la conversationPourquoi Mystralia
Tendances du marché niçois, de mai à septembre 2026
Les chiffres ci-dessous viennent des logements que nous gérons à Nice. Ils ne représentent pas le marché entier, et nous préférons le dire plutôt que d'afficher une moyenne de ville qui ne vous apprendrait rien.
Un été qui tourne à plein
De mai à septembre, un logement bien positionné se loue presque tous les jours. Ce qui fait la différence sur ces mois, c'est le prix de chaque nuit : sur notre parc, le revenu médian par appartement est passé de 2 022 € en mai 2026 à 3 211 € en août.
Le prix compte plus que le remplissage
Remplir n'est pas difficile à Nice en été. Le sujet, c'est de remplir au bon prix. Un logement affiché au même tarif toute la saison laisse de l'argent sur la table les semaines de forte demande, et reste vide les semaines creuses parce qu'il est trop cher.
La basse saison n'est pas vide
Nice n'est pas une station balnéaire qui ferme en octobre. Congrès, déplacements professionnels, tourisme urbain et clientèle étrangère alimentent l'hiver. Les prix baissent, l'occupation pas autant qu'on l'imagine.
Ce que nous ne publions pas
Nous ne publions pas de revenu moyen par quartier. Nos logements ne sont pas comparables entre eux : un studio et un trois-pièces avec vue mer ne se comparent qu'au couchage près, et sur un parc de cette taille le chiffre serait faux. Nous préférons calculer sur votre bien précis.
La prestation
Saisonnalité : les mois qui comptent à Nice
La saison niçoise n'a pas deux pics, elle en a quatre, et ils ne se travaillent pas de la même façon.
Février
Février : le Carnaval
Le Carnaval de Nice remplit la ville en plein cœur de l'hiver, sur une période où le reste de la Côte dort. C'est le premier temps fort de l'année, et il se prépare des mois à l'avance : les prix montent quand les hôtels du centre se remplissent.
Printemps
Printemps : congrès et Grand Prix
La saison des congrès et le Grand Prix de Monaco fin mai tirent la demande bien au-delà de Monaco. Nice absorbe une partie de cette clientèle, à des tarifs qui n'ont rien à voir avec un week-end ordinaire de mai.
Juin à septembre
Juin à septembre : la haute saison
Le pic long. C'est la période où les calendriers se remplissent d'eux-mêmes, où le last minute perd son intérêt, et où une erreur de prix se paie doublement puisqu'elle porte sur les nuits les plus chères de l'année.
Toute l'année
Ironman et grands événements
L'Ironman de Nice et les grands rendez-vous sportifs concentrent une demande très forte sur quelques jours, avec des séjours réservés très tôt. Un calendrier qui ignore ces dates vend ces nuits au prix d'un mardi de novembre.
Le déroulé
Les événements qui font monter les prix
Un prix recalculé chaque nuit.
Nous recalculons vos tarifs sur les 365 jours suivants avec PriceLabs, puis nous les relisons à la main chaque matin. Un outil seul ne connaît pas le calendrier niçois : c'est la relecture humaine qui rattrape ce qu'il ne voit pas.
Un prix plancher que vous fixez.
Vous décidez du tarif en dessous duquel nous ne descendons jamais, quel que soit le remplissage. Le last minute joue au-dessus de ce plancher, à partir de sept jours avant l'arrivée, et jamais en dessous.
Les événements anticipés à l'avance.
Carnaval, Grand Prix, Ironman, congrès : ces dates sont positionnées dans le calendrier bien avant que la demande n'arrive. Un prix relevé la veille arrive trop tard, les voyageurs ont déjà réservé ailleurs.
Vos chiffres, visibles en continu.
Revenus encaissés, nuits louées et taux d'occupation sont consultables mois par mois dans votre espace en ligne. Vous voyez les mêmes chiffres que nous, au même moment, sans avoir à les demander.
Pour qui
Ce que ça change pour votre bien
-
Vous avez déjà un logement en ligne
Comparez vos nuits louées de juin et juillet à celles publiées ici. Un écart important vient rarement du logement lui-même : il vient du prix, des photos, ou d'un calendrier trop rigide.
L'écart se corrige, il ne se subit pas.
-
Vous hésitez à vous lancer
Le taux d'occupation ne suffit pas à décider : ce qui compte, c'est ce que votre bien précis peut encaisser, à son adresse et avec ses couchages. Nous le calculons gratuitement, et nous vous le disons même si la réponse est décevante.
Une réponse franche, même décevante.
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Vous achetez pour louer
Vérifiez d'abord si l'adresse visée se trouve dans une zone sous quota, avant de signer chez le notaire. Un bien qui ne peut pas obtenir d'autorisation de changement d'usage ne se loue pas, quel que soit son potentiel.
La réglementation avant le notaire.
Le marché, pas seulement notre parc
Ce qui fait vraiment gagner plus à Nice
Les chiffres ci-dessus sont ceux des logements que nous gérons. Ceux-ci décrivent le marché niçois entier, mesuré sur 12 218 annonces Airbnb. Ils disent où se gagne l’argent, et où il ne se gagne pas.
Ces chiffres peuvent être repris et cités librement, à condition de mentionner Mystralia Conciergerie et de faire un lien vers cette page.
Cinq chiffres à retenir
Sur 5 112 logements niçois ouverts toute l’année, 1 072 n’ont jamais changé leur prix de l’année. Ils encaissent 21 % de moins par nuit que la médiane du marché niçois.
Un logement niçois noté 4,9 et plus gagne 24 % de revenu par nuit de plus que la médiane du marché. Un logement noté 4,5 n’en gagne que 5 %.
Le nombre d’avis n’a presque aucun effet sur le revenu à Nice. Entre 5 et 50 avis, à note égale, l’écart est de 1,3 point.
À Nice, un logement d’une chambre avec parking se loue 12 % moins cher par nuit qu’un logement sans parking, parce que le parking désigne la périphérie et non un avantage.
Imposer quatre nuits minimum coûte 9 % de revenu par nuit sur un logement niçois d’une chambre.
La note du logement, le premier levier
| Note, à 20 avis minimum | Une chambre | Deux chambres | Annonces |
|---|---|---|---|
| 4,5 et plus | +5,3 % | +5,9 % | 3 508 |
| 4,7 et plus | +9,2 % | +11,9 % | 2 698 |
| 4,8 et plus | +14,5 % | +21,2 % | 1 918 |
| 4,9 et plus | +21,1 % | +31,4 % | 946 |
Écarts donnés par rapport à la médiane du marché niçois des logements ouverts à l’année, jamais d’une ligne à l’autre. Relevé PriceLabs, marché Airbnb de Nice, 12 218 annonces, 6 septembre 2026. Population retenue : les 5 112 logements ouverts au moins 240 nuits sur 365. Métrique : revenu médian par nuit mise en vente, soit le revenu annuel divisé par le nombre de nuits réellement ouvertes à la réservation. Médianes, jamais de moyennes.
Un prix plus élevé ne vide pas le calendrier
C’est le résultat le plus contre-intuitif du relevé. Sur les logements niçois d’une chambre ouverts à l’année, classés par décile de prix, l’occupation ne bouge pratiquement pas du premier au neuvième décile.
| Prix moyen à la nuit | Occupation | Revenu annuel médian |
|---|---|---|
| 66 € | 76 % | 16 600 € |
| 114 € | 74 % | 23 700 € |
| 175 € | 74 % | 32 300 € |
| 241 € | 67 % | 37 700 € |
Le remplissage ne cède qu’au dernier décile, et de neuf points. Une réserve honnête : ce sont des logements différents, pas le même logement à deux prix. Un bien qui tient 175 € à 74 % est un meilleur bien. Cela ne prouve pas qu’augmenter un prix soit sans effet, cela prouve qu’à Nice le haut de marché n’est pas un désert. Relevé PriceLabs, marché Airbnb de Nice, 12 218 annonces, 6 septembre 2026. Population retenue : les 5 112 logements ouverts au moins 240 nuits sur 365. Métrique : revenu médian par nuit mise en vente, soit le revenu annuel divisé par le nombre de nuits réellement ouvertes à la réservation. Médianes, jamais de moyennes.
L’ouest de Nice se loue un tiers moins cher
À taille égale, sur les logements d’une chambre ouverts à l’année : 80 € par nuit mise en vente dans le centre et le nord, 76 € à l’est entre le port, le Vieux-Nice et Riquier, et 54 € à l’ouest, de Fabron à l’aéroport. L’écart entre le centre et l’ouest atteint 32 %.
La distance au centre, elle, ne suit pas une ligne droite. Le sommet n’est pas dans l’hypercentre mais entre un et deux kilomètres, à 80 €. L’hypercentre lui-même est légèrement en dessous, à 73 €, et la chute n’arrive qu’au-delà de trois kilomètres, à 60 €.
Relevé PriceLabs, marché Airbnb de Nice, 12 218 annonces, 6 septembre 2026. Population retenue : les 5 112 logements ouverts au moins 240 nuits sur 365. Métrique : revenu médian par nuit mise en vente, soit le revenu annuel divisé par le nombre de nuits réellement ouvertes à la réservation. Médianes, jamais de moyennes.
Qui tient le logement
Un logement tenu par un particulier seul encaisse 9 % de moins par nuit que la médiane du marché niçois. Confié à un gestionnaire de 10 à 49 annonces, il en encaisse 6 % de plus ; à 50 annonces et plus, 20 % de plus. Le badge « coup de cœur voyageurs » d’Airbnb vaut 15 %. Une annonce récente, elle, ne gagne ni ne perd rien.
| Profil | Tous types | Une chambre | Annonces |
|---|---|---|---|
| Particulier, une seule annonce | −8,8 % | −5,3 % | 1 989 |
| Petite structure, 2 à 9 annonces | −2,5 % | −3,9 % | 1 526 |
| Structure moyenne, 10 à 49 annonces | +6,3 % | +3,9 % | 757 |
| Grande structure, 50 annonces et plus | +20 % | +18,4 % | 840 |
| Coup de cœur voyageurs Airbnb | +15 % | +14,5 % | 1 612 |
Relevé PriceLabs, marché Airbnb de Nice, 12 218 annonces, 6 septembre 2026. Population retenue : les 5 112 logements ouverts au moins 240 nuits sur 365. Métrique : revenu médian par nuit mise en vente, soit le revenu annuel divisé par le nombre de nuits réellement ouvertes à la réservation. Médianes, jamais de moyennes.
Le revenu annuel, par taille de logement
C’est l’écart qui compte le plus pour un propriétaire qui hésite, et il ne dépend d’aucun réglage : un logement ouvert toute l’année encaisse 50 à 62 % de plus par an que la médiane du marché, parce que le marché entier compte des milliers de calendriers fermés hors saison. Bien noté en plus, il gagne encore 7 à 14 %.
| Revenu annuel médian | Studio | Une chambre | Deux chambres | Trois et plus |
|---|---|---|---|---|
| Marché entier | 11 951 € | 16 168 € | 22 749 € | 37 942 € |
| Ouverts à l’année | 19 369 € | 24 354 € | 36 938 € | 61 179 € |
| Ouverts à l’année et notés 4,7 et plus | 21 257 € | 26 075 € | 42 148 € | 72 869 € |
Même relevé. « Marché entier » : annonces ouvertes au moins 30 nuits avec un revenu non nul. « Ouverts à l’année » : au moins 240 nuits sur 365. Le +127 % publié sur notre simulateur compare les logements ouverts à l’année à ceux ouverts 60 à 239 nuits, ce n’est pas la même base que ce tableau.
Les équipements qui comptent, et ceux qui ne changent rien
À taille égale, sur les logements d’une chambre, trois équipements tiennent : la vue sur l’eau, +16 %, le bord de mer, +10 %, le balcon, +10 %. La climatisation vaut 4 %. Cuisine, animaux acceptés, jacuzzi, piscine : de 0 à 8 %, et la piscine désigne des villas plus qu’elle ne rapporte. Le parking fait −12 %, parce qu’à Nice il désigne la périphérie.
Relevé PriceLabs, marché Airbnb de Nice, 12 218 annonces, 6 septembre 2026. Population retenue : les 5 112 logements ouverts au moins 240 nuits sur 365. Métrique : revenu médian par nuit mise en vente, soit le revenu annuel divisé par le nombre de nuits réellement ouvertes à la réservation. Médianes, jamais de moyennes.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ce sont des corrélations, pas des causalités. Un logement dont le prix bouge est souvent tenu par quelqu’un de plus rigoureux sur tout le reste, les photos, la réactivité, le ménage. On ne peut pas attribuer les 21 % au seul pilotage tarifaire. Les revenus sont des estimations PriceLabs reconstruites à partir des calendriers Airbnb, pas des revenus déclarés : fiables en ordre de grandeur et en comparaison relative, ce qui est exactement l’usage qui en est fait ici.
Questions fréquentes
Le marché Airbnb à Nice : vos questions
Des logements que nous gérons nous-mêmes à Nice, pas d'un panel de marché acheté à un fournisseur de données. C'est à la fois leur force et leur limite : les chiffres sont réels et vérifiés, mais ils portent sur notre parc, pas sur l'ensemble de la ville. Nous préférons le préciser plutôt que d'afficher une moyenne niçoise dont personne ne pourrait vérifier l'origine. Depuis le 6 septembre 2026, le baromètre porte aussi une lecture du marché niçois entier, relevée chez PriceLabs sur 12 218 annonces. Les deux sources sont tenues séparées et étiquetées comme telles : notre parc d’un côté, le marché de l’autre.
Les chiffres publiés ici couvrent le printemps et l'été 2026. Nous les actualisons quand nous disposons d'une saison complète de recul, pas tous les mois : un taux d'occupation isolé ne dit rien d'utile, c'est la comparaison sur plusieurs mois qui a du sens. La date de la dernière mise à jour figure en haut de la page.
De juin à septembre, avec un plateau élevé sur les quatre mois : sur notre parc, le revenu médian par appartement est monté de 2 022 € en mai 2026 à 3 211 € en août, et le prix moyen de la nuit a doublé entre mai et septembre, de 85 € à 174 €. S'y ajoutent des pics courts hors saison, le Carnaval en février et le Grand Prix fin mai, qui atteignent des niveaux de prix comparables sur quelques jours seulement.
En travaillant le prix plutôt que le remplissage. À Nice en été, remplir est facile, bien vendre l'est moins. Cela suppose de recalculer les tarifs tous les jours, d'anticiper les événements des mois à l'avance, et de savoir descendre en dernière minute sans jamais passer sous un prix plancher que vous fixez vous-même. Nous pouvons estimer gratuitement ce que cela donnerait sur votre appartement.
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Offerte, sans engagementUn baromètre donne une moyenne de ville. Votre appartement, lui, a une adresse, un étage et un nombre de couchages. Dites-nous lesquels et nous calculons son potentiel réel. Offert, sans engagement, réponse sous 24 h.
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Ressources
Nos guides pour propriétaires
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Réglementation, fiscalité, équipement, prix : le guide complet pour louer votre appartement niçois en courte durée.
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120 jours en résidence principale, 691 autorisations par an, dépôt du 1ᵉʳ septembre au 31 décembre 2026 : les règles niçoises à jour.