Vendre votre Airbnb à Nice au meilleur prix
Un appartement qui rapporte se vend mieux qu'un appartement vide, à condition de le prouver. Voici comment louer pendant la vente.
Pourquoi Mystralia
Vendre loué ou vendre vide ?
La question se pose dès la mise en vente : faut-il arrêter la location pour montrer un logement vide, ou continuer à encaisser jusqu'au dernier jour ? La réponse dépend surtout de l'acheteur que vous visez.
À qui allez-vous vendre ?
À un investisseur
Un acheteur qui cherche un placement veut voir des chiffres, pas des murs blancs. Un logement déjà meublé, déjà classé, déjà en ligne avec des avis et un historique de revenus lui évite six mois de mise en route. C'est un argument qui se paie.
Vendez-le loué, chiffres à l'appui
À quelqu'un qui va y habiter
Là, l'inverse est vrai. Un acheteur qui se projette dans son futur logement a besoin de l'imaginer vide, pas de croiser des valises dans l'entrée. Les visites deviennent aussi plus difficiles à caler entre deux séjours.
Libérez-le pour les visites
Le juste milieu, dans les deux cas
Une vente prend plusieurs mois entre la mise en vente, le compromis et l'acte : arrêter la location au premier jour, c'est renoncer à toute cette période de revenus alors que le bien n'est pas encore vendu. Continuez à louer en ouvrant des créneaux de visite entre les séjours, puis libérez le logement au moment du compromis. Vous encaissez la période la plus longue, et vous laissez le bien vide pour la phase où cela compte vraiment.
La prestation
Valoriser l'historique de revenus de votre bien
Un historique de revenus n'a de valeur que s'il est présentable. Voici ce qu'un acheteur sérieux vous demandera, et ce que nous vous remettons.
Les revenus mois par mois
Un tableau des recettes réelles sur douze mois glissants, avec le détail du prix moyen à la nuit. C'est le premier document réclamé, et le seul qui compte vraiment face à quelqu'un qui sait lire un rendement.
Le taux d'occupation
Le nombre de nuits louées rapporté au nombre de nuits disponibles, en distinguant haute et basse saison. Un taux annuel moyen ne dit rien : c'est la saisonnalité qui permet à l'acheteur de projeter sa propre exploitation.
Les avis et l'ancienneté de l'annonce
Une annonce ancienne, bien notée, avec des dizaines d'avis, a une valeur réelle : elle démarre haut dans les résultats de recherche. Ce capital ne se transmet toutefois pas automatiquement, et c'est un point à clarifier avant de le mettre en avant.
Le statut réglementaire du logement
Numéro d'enregistrement, déclaration en mairie, autorisation de changement d'usage le cas échéant, classement en meublé de tourisme. Un acheteur investisseur regarde cela avant les mètres carrés, parce que c'est ce qui conditionne la possibilité de louer.
L'inventaire du mobilier
Ce qui reste dans le logement et ce que vous emportez. Un bien vendu équipé et opérationnel se négocie autrement qu'un bien vendu vide, à condition que la liste soit écrite noir sur blanc.
Les charges réelles
Copropriété, ménage, consommables, assurance, taxe foncière. Un acheteur qui découvre les charges après le compromis se braque. Les annoncer d'emblée accélère la vente au lieu de la freiner.
Le déroulé
Continuer à louer jusqu'à la vente
Loué, le bien encaisse
De la mise en vente au compromis, la période la plus longue
Libéré pour l'acheteur
Du compromis à l'acte
Les visites se calent entre deux séjours pendant toute la première phase ; le calendrier ferme à la date que vous choisissez.
Les visites entre deux séjours.
Nous ouvrons des créneaux de visite dans le calendrier, en général les jours de rotation où le logement est propre et sans voyageur. Vous n'avez pas à vous déplacer et vous ne perdez pas de nuit vendue.
Le logement toujours présentable.
Un appartement en location courte durée est nettoyé et remis en place après chaque départ, avec du linge frais. C'est précisément l'état dans lequel un bien se visite le mieux.
Fermer le calendrier au bon moment.
Nous bloquons les réservations à la date que vous choisissez, en général au compromis. L'anticipation est nécessaire : des réservations sont déjà posées plusieurs mois à l'avance, et les annuler se paie.
Arrêter quand vous le décidez.
Le contrat est sans engagement et sans frais de sortie. Le jour où la vente se conclut, vous arrêtez, sans pénalité et sans préavis à respecter.
Pour qui
Notre rôle pendant la vente, et ce qu'il n'est pas
Ce que nous ne sommes pas
Une agence immobilière. Mystralia est un prestataire de services de conciergerie. Nous ne vendons pas de bien, nous ne prenons aucune commission sur une vente et nous ne vous orientons vers personne en échange de quoi que ce soit. Vous choisissez librement qui vend votre appartement.
Ce que nous faisons
- Vos chiffres, prêts à l'emploi. Revenus mensuels, nuits louées, taux d'occupation, prix moyen à la nuit : votre agent ou votre acheteur peut s'appuyer dessus, et vous n'avez rien à reconstituer.
- La location continue. Louer votre appartement, l'entretenir et le tenir prêt à visiter, jusqu'au jour où vous nous dites d'arrêter. Une vente prend des mois : autant qu'ils rapportent.
Questions fréquentes
Vendre votre Airbnb à Nice : vos questions
Un historique Airbnb augmente-t-il le prix de vente ?
Face à un investisseur, oui, parce qu'il achète un rendement et qu'un bien déjà meublé, déjà déclaré et déjà noté lui fait gagner des mois. Face à un acheteur qui compte y habiter, l'historique ne pèse pas et le logement occupé complique les visites. Le même dossier ne vaut donc pas la même chose selon l'acheteur en face.
Peut-on vendre avec des réservations en cours ?
Oui, à condition de les avoir anticipées. Les réservations sont posées plusieurs mois à l'avance : nous bloquons le calendrier à la date que vous choisissez, en général au moment du compromis, ce qui laisse le temps aux derniers séjours de se dérouler. Annuler des réservations déjà confirmées se paie, en argent comme en avis, donc mieux vaut fermer tôt que d'annuler tard.
Faut-il arrêter la location pendant la vente ?
Rarement dès le premier jour. Une vente s'étale sur plusieurs mois et arrêter tout de suite revient à renoncer à cette période de revenus pour un bien qui n'est pas encore vendu. Le compromis raisonnable est de continuer à louer en ouvrant des créneaux de visite les jours de rotation, puis de libérer le logement au compromis.
Travaillez-vous avec des agences immobilières ?
Non, et c'est volontaire. Nous ne sommes pas une agence immobilière, nous n'avons pas de carte professionnelle de transaction, nous ne prenons aucune commission sur une vente et nous ne vous orientons vers aucun intermédiaire en échange d'une contrepartie. Vous choisissez qui vend votre bien, et nous fournissons les chiffres à qui vous voulez.
Confiez-nous votre bien à Nice
Offerte, sans engagementAvant de trancher, mesurez ce que votre appartement rapporterait en location courte durée. Donnez-nous son adresse et son nombre de chambres, le calcul est offert et sans engagement.
Vous préférez en parler de vive voix ? 06 68 11 16 97
Co-hôte officiel Airbnb à Nice ★ 5,0 sur Google, 82 vrais avis Superhôte Airbnb Premier mois offert (location à l'année) Réponse sous 24 h Sans engagement 5 nouveaux appartements par mois, pas plus
Ressources
Nos guides pour propriétaires
Le guide du propriétaire Airbnb à Nice
Réglementation, fiscalité, équipement, prix : le guide complet pour louer votre appartement niçois en courte durée.
Puis-je louer mon bien sur Airbnb à Nice ?
Zones sous quota, changement d'usage, déclaration en mairie : ce que vous devez vérifier pour votre adresse avant de louer.
Réglementation Airbnb à Nice
120 jours en résidence principale, 671 autorisations par an, dépôt en février : les règles niçoises à jour.