Location saisonnière à Nice : la réglementation en 2026
Louer reste possible dans la plupart des situations, mais les règles ont durci au 1ᵉʳ janvier 2026. Vérifiez la vôtre en deux minutes.
Réponse immédiate, adresse par adresse
Pouvez-vous louer votre Airbnb à Nice ?
La réponse tient à une chose : votre adresse. Zone à quota ou non, autorisation nécessaire, plafond de jours : tout est dit en quelques secondes, sur les contours officiels des 39 IRIS du règlement 2026.
Savoir si vous pouvez louer, en cinq secondes.
Vous pouvez recevoir votre estimation de revenus pour cette adresse, offerte et sans engagement. Le formulaire est juste en dessous.
Contours officiels des IRIS (IGN, licence ouverte) et composition des zones d'après l'annexe du règlement métropolitain des changements d'usage 2026. Une adresse est rattachée à son IRIS à quelques mètres près : sur une limite, seule la Métropole fait foi. Le dépôt en zone quota est rouvert du 1er septembre au 31 décembre 2026, par téléservice pour les nouvelles demandes.
Données vérifiées le 2 septembre 2026. Cette réglementation évolue vite : la frise ci-dessous date chaque bascule, et faites confirmer votre cas par la Métropole avant de vous engager.
Les règles 2026
Combien de jours par an peut-on louer à Nice ?
À Nice, une résidence principale se loue au maximum 120 jours cumulés par an à compter du 1ᵉʳ septembre 2026. Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de plafond mais une autorisation à obtenir. Tout part donc d'une question : le logement est-il votre résidence principale ?
| Résidence principale | Résidence secondaire | |
|---|---|---|
| Plafond de location | 120 jours cumulés par an depuis le 1er septembre 2026 | Aucun plafond |
| Autorisation de changement d'usage | Non | Oui, avant la première nuitée. Valable 5 ans, non renouvelable |
| Zone à quota | Sans objet | 691 autorisations par an sur 39 IRIS, dépôt du 1er septembre au 31 décembre 2026 |
| Numéro d'enregistrement | Oui, avant la première annonce | Oui, une fois l'autorisation obtenue |
| DPE | Pas de classe exigée pour la déclaration | Classé A à E dans le dossier, A à D à partir de 2034 |
| Taxe de séjour | Collectée par la plateforme, déclaration par quadrimestre | Identique |
1er janvier 2026
Le plafond descend à 90 jours. Résidence principale limitée à 90 jours cumulés par an, quotas de changement d'usage instaurés sur quatre zones. Pour passer à l'action, voici comment faire votre changement d'usage, étape par étape.
Jusqu'au 31 août 2026
Régime transitoire. Le plafond de 90 jours restait en vigueur, et un dépassement anticipé était passible de 15 000 €. Le dépôt en zone quota était alors gelé.
1er septembre 2026
Retour à 120 jours, autorisation 5 ans. Délibération nº 2.1 du Conseil Métropolitain de Nice Côte d'Azur, votée le 22 juin 2026, entrée en vigueur au 1er septembre 2026 : 120 jours cumulés en résidence principale, changement d'usage valable 5 ans au lieu de 3.
Écrivez-nous si votre cas est à cheval sur la date.
120 jours en résidence principale
Nice plafonne la location d'une résidence principale à 120 jours cumulés par an. Le plafond était descendu à 90 jours entre janvier et août 2026 ; le Conseil métropolitain est revenu à 120 jours au 1ᵉʳ septembre 2026. Dans cette limite, aucune autorisation n'est nécessaire.
Un numéro d'enregistrement obligatoire
Déclaration préalable en mairie et numéro d'enregistrement à 13 caractères, à afficher sur chaque annonce, quel que soit le statut du logement. Son absence coûte jusqu'à 5 000 €. Nous l'intégrons à votre annonce dès sa mise en ligne.
Résidence secondaire : une autorisation
Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme exige une autorisation de changement d'usage de la Métropole, valable 5 ans depuis le 1er septembre 2026 (3 ans auparavant). Elle n'est pas renouvelable : au bout de cinq ans, la poursuite passe par la compensation ou la location mixte. Les demandes de renouvellement à déposer dans les deux mois avant l'échéance ne concernent que les autorisations obtenues sous les règlements précédents.
Une déclaration nationale et la taxe de séjour
La loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) a créé un téléservice national de déclaration, en plus des démarches niçoises. La loi fixait son ouverture au 20 mai 2026 ; ce téléservice national n'est pas encore en service. À Nice, la déclaration se fait donc toujours auprès de la Ville. La taxe de séjour, elle, est collectée automatiquement par Airbnb ; sur les autres canaux, elle se déclare.
D'où viennent ces règles
La loi Le Meur, ce qu'elle a changé.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur du nom de la députée Annaïg Le Meur, a donné aux communes des outils qu'elles n'avaient pas. Nice s'en est saisie : le plafond, remonté à 120 jours au 1ᵉʳ septembre 2026, et les quotas par secteur en découlent directement. Voici les cinq mesures qui concernent un propriétaire niçois.
Le plafond descend à 90 jours
Avant la loi, une commune ne pouvait pas descendre sous 120 jours de location annuelle pour une résidence principale. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, elle peut l'abaisser jusqu'à 90. Nice l'a fait, par délibération du 23 mai 2025, avec effet au 1ᵉʳ janvier 2026.
L'enregistrement devient national
La déclaration avec numéro d'enregistrement, jusque-là décidée commune par commune, est généralisée à toute la France par téléservice national. L'échéance fixée par la loi était le 20 mai 2026, mais le téléservice national n'est toujours pas ouvert. En pratique, à Nice, la déclaration se fait auprès de la Ville.
Un DPE minimum pour le changement d'usage
Depuis le 21 novembre 2024, obtenir une autorisation de changement d'usage suppose un DPE classé A à E. À partir du 1ᵉʳ janvier 2034, l'exigence passera à A à D. Un logement classé F ou G ne peut donc pas être autorisé.
La fiscalité se resserre
Au micro-BIC, un meublé non classé passe à 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes. Un meublé classé conserve 50 % jusqu'à 77 700 €. Ces règles s'appliquent depuis l'imposition des revenus 2025. Le classement devient un vrai levier.
Les sanctions doublent
L'amende civile pour un changement d'usage illégal passe de 50 000 à 100 000 € par logement. L'amende administrative communale passe de 5 000 à 10 000 €, et une fausse déclaration expose désormais à 20 000 €.
La copropriété peut trancher
Une assemblée générale peut modifier le règlement pour interdire le meublé de tourisme en résidence secondaire. Et tout règlement établi depuis la loi doit se prononcer explicitement, pour ou contre. C'est la première pièce à vérifier.
Sources : texte de la loi sur Légifrance et analyse juridique de l'ANIL. Page vérifiée le 23 août 2026. Le plafond niçois évolue : voir l'avis en haut de page.
Résidence secondaire
Qu'est-ce que le changement d'usage à Nice ?
C'est l'autorisation délivrée par la Métropole Nice Côte d'Azur pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme, valable 5 ans depuis le 1er septembre 2026, contre 3 ans auparavant, et non renouvelable. Le règlement métropolitain du 22 juin 2026, applicable depuis le 1er septembre, en a resserré les conditions : voici l'essentiel.
Une autorisation par foyer
Une seule autorisation temporaire sans compensation est accordée par foyer fiscal, sur attestation sur l'honneur. Elle est nominative et incessible : attachée à la personne, pas au logement, elle ne se transfère pas sur un autre bien ni ne se cède à la vente. Dès le deuxième logement, la compensation s'applique : transformer en habitation un local qui ne l'était pas, ou acquérir un titre de commercialité.
Quatre secteurs sous quota
Quatre zones, 39 IRIS, 691 autorisations par an, soit 0,9 % des résidences principales : Vieux-Nice (47), Riquier – Port – Mont-Boron (204), Centre-ville (324), Ouest (116). Le dépôt s'y fait par téléservice uniquement, du 1er septembre au 31 décembre 2026, un seul dossier par propriétaire, traité par ordre d'arrivée horodaté. Aucune liste d'attente : un refus oblige à recandidater l'année suivante.
Des sanctions dissuasives, du plus léger au plus lourd
15 000 €
Dépassement du plafond de nuitées d'une résidence principale (Code du tourisme).
80 000 € et 1 an
Amende et emprisonnement en cas de fausse déclaration.
100 000 €
Amende civile par logement irrégulièrement transformé (Code de la construction).
1 000 €/jour/m²
Astreinte jusqu'au retour à l'usage d'habitation. C'est elle qui ruine, pas l'amende.
Un dispositif contesté. Des recours ont été déposés et la Métropole avait gelé les dépôts dans les zones à quota. Ils sont rouverts : la Métropole a annoncé une réouverture du 1er septembre au 31 décembre 2026, par téléservice uniquement pour les nouvelles demandes en zone à quota. Renouvellements, locations mixtes, compensations et résidences de services sont hors quota et se déposent toute l'année. La situation évolue vite : nous la suivons semaine après semaine. Une réactualisation des quotas est annoncée pour janvier 2027, dans le cadre d’une nouvelle réglementation : nous mettrons cette page à jour à ce moment-là.
Un DPE exigé. Le logement doit être décent, avec un diagnostic de performance énergétique entre A et E pour obtenir l'autorisation. Le niveau exigé continuera de monter d'ici 2034 : anticipez si votre bien est énergivore.
Ce que fait Mystralia. Chaque Étude Rentabilité Nice inclut un point réglementaire : statut de votre bien, démarches à prévoir, calendrier réaliste. Vous savez où vous mettez les pieds avant de signer quoi que ce soit.
Avant de vous lancer
Copropriété, bail, fiscalité : que faut-il vérifier ?
Lisez votre règlement de copropriété.
Une clause d'habitation bourgeoise peut interdire la location courte durée, et la loi Le Meur du 19 novembre 2024 permet plus facilement à une assemblée générale de l'encadrer. C'est la vérification numéro un, avant toute annonce.
Locataire ? Il vous faut un accord écrit.
Sous-louer son logement en courte durée sans l'accord écrit du propriétaire est interdit, et les plateformes le vérifient de plus en plus. Sans ce document, ne vous lancez pas.
Intégrez la nouvelle fiscalité.
Depuis la réforme, le micro-BIC d'un meublé non classé se limite à 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes ; un meublé classé conserve 50 % jusqu'à 77 700 €. Le classement en meublé de tourisme est devenu un vrai levier de rentabilité.
Gardez le cadre à jour.
Numéro d'enregistrement affiché, plafond de jours respecté, assurance adaptée à la courte durée, déclaration nationale à jour : la conformité se maintient dans le temps, pas seulement au démarrage.
La sortie méconnue
La location mixte étudiant-touriste, quand l'autorisation arrive à son terme
Le règlement prévoit un dispositif dérogatoire que l'on ne trouve presque nulle part ailleurs. Il permet de continuer à louer en courte durée sans passer par la compensation, une fois l'autorisation temporaire épuisée. Le principe : vous logez un étudiant allocataire CAF cinq à six mois, et vous gardez l'été.
Vous choisissez votre été
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Juin · juillet · août
- J
- F
- M
- A
- M
- J
- J
- A
- S
- O
- N
- D
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Juillet · août · septembre
- J
- F
- M
- A
- M
- J
- J
- A
- S
- O
- N
- D
Trois mois en meublé de tourisme, au choix. Le reste de l'année, le logement est loué à un étudiant allocataire CAF pendant cinq à six mois. En échange, l'autorisation est accordée dès la première demande, au-delà de la validité de la précédente, ou pour plusieurs biens si vous êtes multipropriétaire.
La contrepartie : un loyer plafonné
| Type | Loyer mensuel maximal |
|---|---|
| T1 | 525 € |
| T2 | 680 € |
| T3 | 890 € |
| T4 et plus | 1 260 € |
Hors charges. C'est le prix à payer pour conserver l'été, qui reste la période la plus rentable à Nice. Ces demandes ne sont pas comptabilisées dans les 691 autorisations annuelles : un logement situé en zone saturée peut donc être autorisé par cette voie alors que le quota de sa zone est atteint.
Un calendrier sans rattrapage
31 décembre
La convention signée entre vous, l'étudiant et le CROUS est envoyée à la Ville. Année précédant l'été concerné.
31 janvier
Votre échéance. Dépôt du dossier de changement d'usage, en ligne ou sur formulaire papier.
Le printemps
Instruction par la Ville. L'autorisation n'est délivrée qu'à l'issue de la période d'occupation par l'étudiant.
L'été
Trois mois en meublé de tourisme, selon la variante retenue.
Deux dates seulement vous engagent : le 31 décembre et le 31 janvier. Un dossier déposé après le 31 janvier fait perdre l'été concerné, sans rattrapage. Sources : fiche « location mixte » de la Métropole et règlement des changements d'usage du 22 juin 2026, applicable depuis le 1er septembre 2026. Vérifié le 17 octobre 2026. Faites confirmer votre cas avant de vous engager.
Votre situation
Vérifier votre situation en 5 minutes
- Résidence principale ou secondaire ? C'est la question qui décide du plafond et de l'autorisation.
- L'adresse est-elle dans une des 39 IRIS à quota ? Le vérificateur ci-dessous le dit en trente secondes.
- Le DPE est-il classé A à E, réalisé après juin 2021 et de moins de dix ans ?
- Le règlement de copropriété interdit-il la location touristique ou l'activité commerciale ?
- Le numéro d'enregistrement est-il obtenu avant de publier l'annonce ?
- Le compte hébergeur sur le portail de la taxe de séjour est-il ouvert pour déclarer chaque quadrimestre ?
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Vous vivez dans le logement
Vous pouvez louer sans autorisation dans la limite du plafond annuel, 120 jours cumulés par an, après simple enregistrement en mairie. C'est le cadre idéal pour rentabiliser vos absences : vacances, déplacements, été chez la famille. Nous gérons tout pendant ce temps.
120 jours par an, sans autorisation.
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Résidence secondaire hors zone à quota
L'autorisation de changement d'usage reste accessible pour un premier bien, sans compensation. Comptez le dossier, le DPE et un calendrier administratif : nous vous aidons à le construire proprement.
Accessible, dossier à monter proprement.
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Résidence secondaire en zone à quota
Vieux-Nice, Port, Centre, Ouest : quotas serrés, et une fenêtre de dépôt ouverte du 1er septembre au 31 décembre 2026. Ici, tout se joue sur l'anticipation, et nous suivons le dossier de près.
Tout se joue sur l'anticipation.
Questions fréquentes
Louer sur Airbnb à Nice : vos questions
À Nice, 120 jours cumulés par an au maximum, plafond revenu à 120 jours au 1ᵉʳ septembre 2026, après une période à 90 jours. Au-delà, le logement bascule en résidence secondaire au sens de la règle et il faut une autorisation de changement d'usage. Le dépassement est passible d'une amende pouvant atteindre 15 000 €. Avant de choisir, location à l'année ou courte durée : la comparaison sur un cas réel.
C'est l'autorisation délivrée par la Métropole Nice Côte d'Azur pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme. Elle est valable 5 ans depuis le 1er septembre 2026, contre 3 ans auparavant, et elle n'est pas renouvelable : au bout de cinq ans, la poursuite passe par la compensation ou la location mixte. Chaque foyer peut obtenir une première autorisation sans compensation ; quatre secteurs de Nice sont soumis à des quotas annuels depuis 2026.
Oui. Un règlement de copropriété comportant une clause d'habitation bourgeoise peut interdire la location courte durée, et la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a facilité ce type de décision en assemblée générale. Vérifiez votre règlement avant de publier une annonce : c'est la première chose que nous regardons avec vous.
Les sanctions sont dissuasives : 5 000 € si le numéro d'enregistrement manque sur l'annonce, 10 000 € en cas de non-déclaration, jusqu'à 15 000 € pour dépassement du plafond de jours et jusqu'à 100 000 € par logement pour un changement d'usage illégal, montant doublé par la loi Le Meur. Se mettre en règle coûte beaucoup moins cher.
La principale restriction tient à l'adresse : quatre zones de la ville sont soumises à un quota de 691 autorisations de changement d'usage par an (Vieux-Nice 47, Riquier-Port-Mont-Boron 204, centre-ville 324, ouest 116), avec un dépôt ouvert du 1ᵉʳ septembre au 31 décembre 2026. Hors de ces zones, le dépôt est ouvert toute l'année. S'y ajoutent le plafond de 120 jours pour une résidence principale et l'accord éventuel de la copropriété.
À Nice, une résidence principale peut être louée 120 jours cumulés par an au maximum. Ce plafond est revenu à 120 jours au 1ᵉʳ septembre 2026, après une période à 90 jours ouverte le 1ᵉʳ janvier 2026. Toute location meublée touristique impose une déclaration en mairie et un numéro d'enregistrement à 13 caractères affiché sur l'annonce. Une résidence secondaire, ou un dépassement du plafond, exige une autorisation de changement d'usage.
Trois obligations s'appliquent quel que soit le logement : la déclaration préalable en mairie, l'affichage du numéro d'enregistrement à 13 caractères sur chaque annonce, et la taxe de séjour, collectée automatiquement par les plateformes. S'y ajoute, hors résidence principale, l'autorisation de changement d'usage. L'absence de numéro sur l'annonce coûte jusqu'à 5 000 €.
La demande se dépose auprès de la Ville de Nice. Dans les quatre zones placées sous quota, le dépôt est ouvert du 1er septembre au 31 décembre 2026, et 691 autorisations sont délivrées chaque année pour l'ensemble de ces zones. Le dossier doit être complet au moment du dépôt : une pièce manquante fait perdre l'année entière.
Oui, Nice est classée en zone tendue. La ville compte par ailleurs plus de 200 000 habitants, ce qui rend la procédure de changement d'usage applicable de plein droit pour louer un logement en meublé de tourisme hors résidence principale. Ces deux éléments expliquent l'encadrement strict de la location courte durée sur la commune.
Le changement d'usage relève du code de la construction et de l'habitation : il concerne le fait de louer un logement d'habitation en meublé de tourisme, et il s'obtient auprès de la mairie. Le changement de destination relève du code de l'urbanisme et concerne la transformation d'un local d'une catégorie vers une autre, par exemple un commerce en logement. Pour un appartement loué sur Airbnb, c'est le changement d'usage qui s'applique.
En déclarant le logement auprès de la Ville de Nice avant la première mise en location. La déclaration est gratuite. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a prévu un téléservice national de déclaration, qui n'est pas encore en service : la démarche niçoise reste la seule à effectuer. Le numéro délivré comporte 13 caractères et reste attaché au logement et à son propriétaire, jamais à la conciergerie.
Sur l'annonce elle-même. Airbnb impose de le renseigner dans la section consacrée à la réglementation du logement, et il apparaît ensuite publiquement sur la page de l'annonce. Si vous ne le voyez pas sur la vôtre, c'est qu'il n'a pas été saisi et que l'annonce est en infraction, ce qui expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €.
Trois changements datent de 2025 et s'appliquent toujours. Au micro-BIC, un meublé non classé est passé à 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes, contre 50 % jusqu'à 77 700 € pour un meublé classé, dès l'imposition des revenus 2025. Un DPE classé A à E est exigé pour toute autorisation de changement d'usage depuis le 21 novembre 2024. Et le Conseil municipal de Nice a voté le 23 mai 2025 l'abaissement du plafond des résidences principales à 90 jours, entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2026, avant le retour à 120 jours au 1ᵉʳ septembre 2026.
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Co-hôte officiel Airbnb à Nice ★ 5,0 sur Google, 89 vrais avis Superhôte Airbnb Premier mois offert (location à l'année) Réponse sous 24 h Sans engagement
Ressources
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Le guide du propriétaire Airbnb à Nice
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