Avis et cas clients de notre conciergerie Airbnb à Nice

Trois biens niçois, trois situations de départ, et des chiffres publics que vous pouvez vérifier vous-même sur Airbnb.

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Un 2 pièces près de la gare Thiers, dont l'annonce avait été supprimée

Le point de départ

Julie confie son appartement à une conciergerie. L'annonce est suspendue une première fois, puis une deuxième. Le compte finit par être fermé et l'annonce disparaît. Quand elle nous appelle, il ne reste rien : ni annonce, ni historique, ni avis, et un compte qui frôle le bannissement définitif. Un propriétaire dans cette situation ne perd pas seulement ses réservations de l'été, il perd des années d'ancienneté qui ne se rachètent pas.

Ce que nous avons mis en place

Nous avons d'abord traité le compte, puis reconstruit le bien de zéro : nouvelles photos, nouveau titre, nouvelle description, décoration revue, message d'accueil et guide d'arrivée refaits. Rien n'a été récupéré de l'ancienne annonce, parce qu'il n'y avait rien à récupérer. L'appartement est reparti comme un logement neuf, sous notre compte Superhôte plutôt que sous un compte sanctionné.

Un appartement sur la Promenade des Anglais, onze séjours, onze fois cinq étoiles

Le point de départ

Stéphane possède un bien rare : grand, refait, vue mer directe sur la Promenade. Un logement d'exception se loue seul en juillet ; le problème n'est pas de le remplir, il est de ne jamais décevoir. À ce niveau de prix, un voyageur qui arrive et trouve un détail négligé ne met pas quatre étoiles par indulgence, il les met par déception, et la note d'un logement neuf ne s'en remet pas.

Ce que nous avons mis en place

Une annonce construite autour de ce que le bien a d'unique plutôt que de sa liste d'équipements, une arrivée autonome soignée et documentée, et une disponibilité réelle pendant le séjour. C'est le sens des retours voyageurs : « seamless self check-in », « host super responsive, even had toilet paper delivered ». Le confort tient à des détails que personne ne remarque quand ils sont là.

Un appartement niçois qui tourne depuis mai, avec le plus gros volume d'avis du parc

Le point de départ

Gabriel nous confie son appartement au tout début de l'aventure, en mai. Pas de crise à régler, pas d'annonce à sauver : le cas le plus banal, et le plus difficile à tenir. Une réussite ponctuelle se joue sur un été ; une gestion qui tient se juge sur le nombre de séjours enchaînés sans accroc, quand la nouveauté est passée et que la routine s'installe.

Ce que nous avons mis en place

Le même protocole que sur les autres biens, appliqué séjour après séjour : annonce retravaillée, prix ajustés au calendrier niçois, rotations confiées à notre société de ménage partenaire, réponses aux voyageurs sans délai. Et des propositions d'amélioration au fil des mois, parce qu'un logement qui ne bouge pas pendant que ses voisins s'équipent recule sans que personne ne s'en aperçoive.

Ce que disent ceux qui sont partis

Plusieurs propriétaires nous ont quittés pour moins cher, et sont revenus

Notre commission est de 25 % TTC. Certains propriétaires trouvent une conciergerie à 20 % et partent, ce qui est légitime : cinq points d'écart sur une année, ça se compte. Plusieurs sont revenus. À chaque fois pour les mêmes trois raisons, et jamais pour le prix.

  • La réactivité

    Un voyageur qui attend trois heures une réponse la nuit laisse un commentaire à ce sujet, et ce commentaire reste.

  • Le ménage

    C'est le premier poste où l'on rogne quand on doit tenir une commission plus basse, et le premier que les voyageurs notent.

  • L'optimisation de l'annonce

    Une annonce qu'on ne retouche jamais descend toute seule dans les résultats, sans que rien ne le signale.

Cinq points de commission représentent une somme modeste au regard d'un mois de calendrier mal rempli ou d'une note qui décroche. C'est le calcul que ces propriétaires ont refait, à leurs frais.

Ce que nous ne faisons pas

Il nous est arrivé d'arrêter avec un propriétaire

Nous écrivons plus haut que nous refusons certains biens et certains propriétaires. Voilà ce que ça veut dire concrètement.

Nous avons pris en gestion un appartement dont l'état de l'immeuble et le manque d'équipement ne permettaient pas d'offrir un séjour correct. L'accueil et la communication ont suivi notre protocole habituel. Les voyageurs, eux, notaient le bruit, la vétusté et le matériel manquant. Nous avons listé au propriétaire ce qu'il fallait changer. Il n'a pas souhaité investir. Nous avons arrêté la collaboration au bout de deux mois.

C'était une perte de revenus pour nous. C'était surtout la seule décision tenable : un logement qu'on ne peut pas défendre auprès d'un voyageur produit des avis qui restent, et ces avis-là pèsent sur la crédibilité de tous les autres biens que nous gérons.

Ce que ça change pour vous : ce que nous demandons est dit à la visite, avant la signature, jamais découvert en cours de route. Et si votre bien est accepté, il rejoint un parc où chaque logement a passé le même filtre.

Vérifier par vous-même

Votre bien, en chiffres

Le dernier cas client

Le logement que nous gérons depuis le plus longtemps est celui du gérant

Mystralia est née d'un problème personnel : Mourad louait son studio de 17 m² à Valrose et ne trouvait pas, à Nice, de conciergerie à laquelle le confier. Ce studio est toujours en location, et c'est toujours nous qui nous en occupons. C'est le seul bien du parc dont nous ne sommes pas seulement les prestataires, et c'est aussi celui que nous gérons depuis le plus longtemps.

Il ne bat aucun record de note. Il fait mieux que ça : il tient. Une moyenne se maintient beaucoup plus difficilement sur deux ans et des dizaines de séjours que sur un premier été.

  • 4,83 / 5sur 46 avis voyageurs
  • Superhôtehôte depuis 2 ans, note au-dessus de 4,8 sur 5
  • 1 / 2un séjour sur deux seulement laisse un avis : le nombre réel de séjours est bien supérieur

L'annonce est publique : Studio Cœur de Libération, proche tram et gare. Vous pouvez la lire comme n'importe quel voyageur, photos et commentaires compris. Un prestataire qui ne vous laisse pas regarder son propre bien vous demande de le croire sur parole.

Nous allons plus loin que l'annonce : les comptes complets de ce studio sont publiés, revenus mois par mois, crédit, électricité et copropriété compris. Aucune conciergerie niçoise ne le fait.

Questions fréquentes

Ce que les propriétaires nous demandent sur nos références

Puis-je parler à l'un de vos propriétaires avant de signer ?

Oui. Nous devons simplement demander son autorisation au propriétaire concerné, ce que nous faisons volontiers. Nous ne transmettons jamais les coordonnées d'un client sans son accord. En attendant, l'annonce du gérant est publique et vous pouvez la lire comme n'importe quel voyageur, avec ses photos et ses commentaires.

Pourquoi les noms des propriétaires ne sont-ils pas affichés ?

Par souci de confidentialité. La plupart de nos clients préfèrent que leur activité de location reste discrète vis-à-vis de leur immeuble et de leur entourage. Les résultats que nous publions restent vérifiables sur les annonces elles-mêmes, mais nous ne mettons aucun nom en face sans autorisation. Un prestataire qui affiche des noms sans y être autorisé en fera autant avec le vôtre.

Que se passe-t-il si mon annonce a été supprimée ou mon compte suspendu ?

Contactez-nous et nous regarderons ensemble ce qu'il est possible de faire. Le cas s'est déjà présenté sur un bien que nous gérons aujourd'hui : le compte de la propriétaire avait été banni d'Airbnb du fait de son ancienne conciergerie, et son annonce avait disparu. Nous avons tout reconstruit depuis zéro, photos, titre, description, accueil, conseils et décoration, et le bien tourne désormais très bien. Ce type de dossier n'aboutit pas systématiquement, mais il n'est pas perdu d'avance.

Acceptez-vous tous les biens qu'on vous propose ?

Non. Le logement doit être conforme, réellement apte à accueillir des voyageurs et présenter un intérêt locatif suffisant. Nous écartons les biens dont l'emplacement ou l'état de l'immeuble condamnent d'avance l'expérience voyageur, ainsi que les propriétaires dont la première demande porte sur la négociation de la commission. Un bien mal placé génère des avis médiocres, et une note perdue se récupère très lentement.

Vous arrive-t-il d'arrêter avec un propriétaire ?

Oui, lorsque l'appartement ne correspond plus à nos critères ou que nous ne sommes plus sur la même longueur d'onde. Sur un studio proche de la gare, l'immeuble était vétuste et le mobilier fatigué. Le propriétaire ne souhaitait pas investir pour le remettre à niveau, et nous ne voulions pas continuer à livrer une expérience que nous n'assumions pas. Nous avons mis fin à la collaboration après avoir honoré les séjours déjà réservés.

Au bout de combien de temps verrai-je un résultat ?

Comptez environ un mois pour recueillir les premiers avis, dont l'algorithme d'Airbnb a besoin pour commencer à remonter votre annonce. Entre deux et trois mois, les effets se concrétisent sur le remplissage et sur les prix. Un appartement atteint son plein potentiel au bout d'un an, une fois qu'il a traversé une saison complète, haute et basse.

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